“משקיעים יקרים,
האם אתם מחפשים הזדמנויות השקעה בשוק הנדל”ן התאילנדי? בשנים האחרונות, אנו עדים לגל גובר של משקיעים ישראלים המזהים את הפוטנציאל העצום בשוק זה. למרות ההזדמנויות המבטיחות, רבים נרתעים מההשקעה בשל מורכבות השוק והיעדר מידע מקיף ואמין.
פיתחנו מדריך מקיף שמטרתו להאיר את כל ההיבטים החשובים בהשקעת נדל”ן בתאילנד. המדריך כולל:
– ניתוח מעמיק של השוק המקומי
– אסטרטגיות השקעה מומלצות
– היבטים משפטיים ורגולטוריים
– טיפים חיוניים למשקיעים
המדריך נועד לתת לכם את הכלים המקצועיים הנדרשים לקבלת החלטות מושכלות בשוק הנדל”ן התאילנדי.”
נדל"ן בתאילנד:
**יחידות מידה בקרקעות תאילנד**
* Rai = 1,600 מ”ר = 4 Ngan
* Ngan = 400 מ”ר = 100 Wah
* Wah = 4 מ”ר
_דוגמה מעשית:_
שטח של 2rai 3ngan 40wah = 4,560 מ”ר
(2×1,600 + 3×400 + 40×4)
**סוגי אזורי קרקע**
1. Chanote: “התואר האידיאלי” – חלקה המוסדרת באופן מלא על ידי הרשויות
2. Nor sor sam (3) Gor: חלקה המוסדרת בתהליך אישור הרשויות
3. Por Bor Tor Ha (5): חלקה המיועדת לצרכים חקלאיים, ללא זכויות בעלות מלאות או זכויות בנייה
**סוגי החזקת קרקע/נכס**
* Free-Hold: בעלות מלאה על הקרקע/נכס
* Lease-Hold: חכירת הקרקע לתקופה מקסימלית של 30 שנים
**Free-Hold – בעלות מלאה**
– בעלות מלאה באמצעות חברה תאילנדית
– המשקיע הזר מוגבל ל-49% מהמניות
– 51% חייבים להיות בבעלות תאילנדית
– מאפשר דירקטוריון וביצוע שינויים בנכס
**Lease-Hold – חכירה**
– חכירת קרקע ל-30 שנה
– מאפשר שינויים, בנייה, השכרה ומכירה משנית
– נרשם ברשויות התאילנדיות
– לאחר 30 שנה הנכס חוזר לבעלים המקוריים
**יתרונות וחסרונות**
Free-Hold:
✓ החזקה לזמן בלתי מוגבל
× דורש שותף תאילנדי ועלויות אחזקת חברה
Lease-Hold:
✓ אין צורך בשותף או חברה תאילנדית
× מוגבל ל-30 שנה
**הערות חשובות**
– קיימות אפשרויות להארכת חכירה מעבר ל-30 שנה
– אפשרות למימוש אופציות הארכה בעסקאות ספציפיות
– צפויים שינויי חקיקה שיאפשרו חכירה ארוכה יותר
סוגי נכסים בתאילנד
**Condo Apartment – דירה בבניין משותף**
יתרונות:
– אפשרות לבעלות מלאה (Free-Hold)
– ללא צורך בחברה או שותף תאילנדי
– עלויות אחזקה נוחות בזכות חלוקת הוצאות משותפות
חסרונות:
– דירות יחסית קטנות
– עלויות אחזקה משותפות
**קרקע**
יתרונות:
– מחיר רכישה נמוך יחסית
– פוטנציאל עליית ערך משמעותי
חסרונות:
– זמן המתנה ארוך עד שהאדמה מניבה
**OFF-PLAN – קניית נכס בשלב התכנון**
יתרונות:
– מחיר נמוך משמעותית משווי השוק
– תשלומים לפי התקדמות הבנייה
– אפשרות לשינויים בעיצוב
– בנייה תימשך 8-12 חודשים
– הנכסים אטרקטיביים מאוד להשוואה
חסרונות:
– סיכון שהפרויקט יתעכב
– זמן המתנה עד שניתן לאכלס
**בית יד שנייה**
יתרונות:
– כניסה מיידית
– ראייה פיזית של הנכס ומצבו
– יותר גמישות במשא ומתן
חסרונות:
– דורש שיפוץ ואחזקה
סוגי מיקומים לנכסים בתאילנד
**Beach-front – נכס על חוף הים**
יתרונות:
– דרישה גבוהה תמידית
– אידיאלי להשכרה קצרת טווח
חסרונות:
– עלויות אחזקה ורכישה גבוהות
**Sea-View – נוף לים**
יתרונות:
– ביקוש יציב לטווח ארוך
– פוטנציאל לעליית ערך
חסרונות:
– גישה מורכבת לעיתים
– עלויות בנייה גבוהות
**Flat-Land – קרקע מישורית**
יתרונות:
– מחיר נמוך יחסית
– עלויות בנייה נוחות
חסרונות:
– ללא נוף לים
– פחות אטרקטיבי להשקעה
תקנות בנייה בסיסיות בקו חוף
**אזורי מרחק מהחוף**
1. 0-10 מטרים:
– איסור בנייה מוחלט
– מותרת הקמת מבנים זמניים לשמירת הסביבה
2. 10-50 מטרים:
– גובה מקסימלי: 6 מטרים (2-3 קומות)
– מרחק מינימלי מהחוף: 10 מטרים
3. מעל 50 מטרים:
– גובה מקסימלי: 12 מטרים (3-2 קומות)
**הגבלות נוספות**
– מדרונות: מקסימום 50 מעלות
– גובה מעל הים: מקסימום 80 מטר, מינימום 6 מטר
– תשתיות: הכרחי להשאיר כתף מהאדמה
**מערכת אזורי צבע**
– ירוק: אזורי פיתוח נמוך, צפיפות נמוכה
– צהוב: בנייה מסחרית, צפיפות בינונית
– כתום: מסחר ומגורים, 20% לעסקים
– אדום: מסחר ותיירות, 15% לעסקים, צפיפות גבוהה
**הערה חשובה**: לפרויקטים ספציפיים יש להתייעץ עם הרשויות או מומחי נדל”ן
מיסוי נדל"ן בתאילנד
**מס רכישה/מכירה**
– 1-6% ממחיר העסקה
– תלוי בסוג הנכס וצורת הרכישה
– מתחלק בין המוכר לקונה
**מס הכנסה משכירות**
– כ-15% מההכנסות
– מחושב מהרווח הגולמי
**אמנת מס ישראל-תאילנד**
– תשלום המס במדינה בה מופק ההכנסה
– בהעברת כספים לישראל: תשלום רק על הפרשי מס
– אין צורך בתשלום כפול
**הערה חשובה**
בתאילנד אין ארנונה, התשלום היחיד הוא על אחזקה שוטפת
פתיחת חברה בתאילנד - דגשים עיקריים
**דרישות בסיסיות**
– חובת פתיחת חברה להחזקת נכסים בFree-hold
– 51% בעלות תאילנדית (שותף מקומי)
– 49% מקסימום למשקיע זר
**הגנה על המשקיע**
– מסמכי החברה מגדירים זכויות וחובות מדויקות
– ליווי משרד עו”ד מקומי להבטחת האינטרסים
– הכל מעוגן בחוק התאילנדי
**נקודות חשובות**
– 25% מתקציב תאילנד מגיע מהשקעות זרות
– תמיכה ממשלתית בהשקעות חוץ
– מומלץ לעבוד עם עו”ד מקומי מנוסה לאורך כל התהליך
**ליווי משפטי ברכישת נכס בתאילנד**
**חשיבות הליווי המשפטי**
– עו”ד מקומי מכיר את החוק והרגולציות
– מבצע בדיקות נדרשות מול הרשויות
– מלווה את פתיחת החברה התאילנדית
**יתרונות הליווי**
– ניהול העברות כספים עצמאי
– ניהול ומכירת הנכס ללא אישור שותף
– הגנות משפטיות מובנות בחוזה
**תמיכה ממשלתית**
– תהליך מוכר ונפוץ למשקיעים זרים
– חלק מאסטרטגיית השקעות חוץ ממשלתית
הוצאות נלוות ברכישת נכס
**הוצאות משפטיות**
– עו”ד ורואה חשבון: כ-120,000 באט
**תחזוקה שוטפת**
– דמי אחזקה: כ-1,200 באט לחודש
– משתנה לפי סוג וגודל הנכס
**מיסים ועמלות**
– מס העברת בעלות: 1-6% מערך העסקה
– מס הכנסות: כ-15% מהרווח הגולמי
**ניהול נכס**
– חברות ניהול מקומיות לתקופות קצרות/ארוכות
– עמלת ניהול: 10-20% מהכנסות השכירות
– כולל ניהול שוטף והשכרת הנכס
