ניתוח שוק הנדל”ן בקוסמואי – וילות יוקרה

סקירה כללית

דו”ח זה מנתח את שוק וילות היוקרה בקוסמואי, תאילנד, בדגש על נכסי 3-4 חדרי שינה, הן בשוק המכירות והן בשוק ההשכרות. הניתוח מבוסס על נתונים משנת 2018 ועד 2025, וכולל תחזיות עד 2030.

מגמות מחירים – שוק המכירות

שינויי מחירים שנתיים

• 2018-2019: עלייה של 4-6%
• 2020-2021: ירידה של 10-15% (תקופת הקורונה)
• 2022-2023: עלייה של 8-12% (התאוששות)
• 2023-2024: עלייה של 5-7% (התייצבות)
• 2024-2025: עלייה של 5%
• תחזית 2025-2030: עלייה שנתית של 5-7%

מחירים נוכחיים (2025)

• וילות 3 חדרי שינה: ממוצע 19 מיליון באט (540,000$)
  • טווח: 15-25 מיליון באט (430,000$-710,000$)
• וילות 4 חדרי שינה: ממוצע 32 מיליון באט (910,000$)
  • טווח: 25-40 מיליון באט (710,000$-1.14 מיליון$)
• וילות חוף פרימיום: 40-60 מיליון באט (1.14-1.71 מיליון$)

הבדלי מחירים לפי מיקום

• אזורים יוקרתיים (צ’אוונג, צ’ואנג מון, בופוט): 100,000-150,000 באט למ”ר
• אזורים משניים (למאי, מאנאם): 70,000-90,000 באט למ”ר
• אזורים מתפתחים (טאלינג נגאם, ליפה נוי): 60,000-80,000 באט למ”ר

מגמות מחירים – שוק ההשכרות

שינויי מחירים שנתיים

• 2018-2019: עלייה של 5-8%
• 2020-2021: ירידה של 30-50% (תקופת הקורונה)
• 2022: ירידה של 15-20% מרמות 2019
• 2023: התאוששות לרמה של 5-10% מתחת לשיא 2019
• 2024-2025: עלייה של 5-10% מעבר לרמות טרום-קורונה
• תחזית 2025-2030: עלייה שנתית של 3-8%

מחירי השכרה נוכחיים (2025)

וילות 3 חדרי שינה:

• עונה גבוהה (דצמבר-אפריל): 10,000-15,000 באט ליום (285$-430$)
• עונה נמוכה (מאי-נובמבר): 6,000-9,000 באט ליום (170$-260$)

וילות 4 חדרי שינה:

• עונה גבוהה: 15,000-25,000 באט ליום (430$-710$)
• עונה נמוכה: 9,000-15,000 באט ליום (260$-430$)

תשואות שכירות

• ממוצע שוק: 7-10% תשואה שנתית
• נכסי פרימיום: עד 30% תשואה שנתית
• תפוסה שנתית ממוצעת: 55%

גורמי צמיחה עיקריים

מדיניות ורגולציה

• חכירות ארוכות טווח: הצעה להארכת תקופות חכירה מ-30 שנים ל-99 שנים
• אחוזי בעלות זרה: הצעה להגדלת מכסת הבעלות הזרה בקונדומיניומים מ-49% ל-75%
• מדיניות ויזה: אפשרויות ויזה חדשות לטווח ארוך, כולל ויזת LTR ל-10 שנים

היצע מוגבל

• פיתוח מוגבל: פחות מ-100 וילות יוקרה חדשות הושקו בשנתיים האחרונות
• חוקי תכנון נוקשים: הגבלות גובה (12 מטר), צפיפות, והגנות סביבתיות
• מחסור בקרקע: כמעט אין קרקעות חוף לא מפותחות באזורים מרכזיים

צמיחת התיירות

• התאוששות תיירות: זינוק של 66% בהגעות תיירים ב-2023
• תחזית 2025: מעל 41 מיליון מבקרים בינלאומיים בתאילנד
• שינוי דמוגרפי: גידול בתיירים בעלי הון גבוה מאירופה, הונג קונג, אוסטרליה וצפון אמריקה

יתרונות השקעה בקוסמואי

• תשואות גבוהות: 7-10% ממוצע שנתי, העולות על רוב השווקים המקבילים
• נקודת מחיר אטרקטיבית: 30-40% זול יותר מפוקט עם איכות דומה
• פוטנציאל צמיחה: שוק יוקרה מתפתח עם פוטנציאל צמיחה גדול יותר
• רגולציה תומכת: הגנה על ערכי נכסים באמצעות הגבלות פיתוח קפדניות
• תשתיות משתפרות: שדרוגים מתמשכים בשדה התעופה, כבישים ושירותים

סיכונים עיקריים

• תלות בתיירות: רגישות גבוהה למגמות תיירות גלובליות
• תנודות עונתיות: פערים משמעותיים בתפוסה ובתעריפים בין עונות
• מגבלות בעלות זרה: נדרשים מבני בעלות מורכבים לזרים (חברה תאילנדית או חכירה)
• עלויות תחזוקה: אקלים טרופי דורש תחזוקה שוטפת (5-10% משווי הנכס שנתית)
• ניהול נכסים: ביצועי הנכס תלויים מאוד באיכות הניהול (עלויות של 10-20% מהכנסות)

המלצות השקעה

סוגי נכסים מומלצים

• וילות 3 חדרי שינה: האיזון הטוב ביותר בין עלות לביקוש השכרה
• וילות 4 חדרי שינה באזורי פרימיום: למשקיעים עם תקציב גדול המחפשים תשואות מקסימליות
• נכסי חוף: להערכת ערך לטווח ארוך בזכות היצע מוגבל

אזורים מועדפים

1. צ’אוונג וצ’אוונג נוי: מחירים פרימיום אך ביקוש השכרה חזק
2. בופוט וכפר הדייגים: ביצועי השכרה חזקים עם נקודת כניסה נמוכה יותר
3. צ’ואנג מון: אווירה אקסקלוסיבית עם יוקרה
4. למאי: אזור מתפתח עם ערך טוב ופוטנציאל צמיחה
5. מאנאם (חוף): אפשרויות חוף במחירים סבירים יותר

אסטרטגיה מומלצת

• קנייה להשכרה: אסטרטגיה מועדפת עם תשואות שכירות חזקות
• עיתוי כניסה: כדאי להיכנס לשוק לפני יישום השינויים המוצעים בחוק
• מבנה משפטי: לשקול בקפידה אפשרויות בהתאם למטרות השקעה
• ניהול מקצועי: מומלץ ניהול מקצועי להשגת תשואות אופטימליות

סיכום והערכה עתידית

שוק וילות היוקרה בקוסמואי מציג הזדמנות השקעה אטרקטיבית המשלבת הכנסה שוטפת עם פוטנציאל הערכה לטווח ארוך. עם התאוששות התיירות, היצע מוגבל, ושיפורי תשתית, קוסמואי ממוצבת היטב להתחרות בשווקים אחרים באזור.

עבור משקיעים המוכנים להתמודד עם מורכבויות השוק התאילנדי, האי מציע שילוב אטרקטיבי של סגנון חיים ותשואות פיננסיות, עם תחזית צמיחה שנתית של 5-7% בערכי נכסים בשנים הקרובות.

Data Sources

This analysis draws on data from multiple reputable sources, including:

DanSiam Property (2025) Bamboo Routes (2025)

C9 Hotelworks Samui Villa Rental Market Update (June 2024) Conrad Properties (2024)

Horizon Homes Koh Samui (2024)

1.

2.

3.

4.

5.

6.

• • • •

•

FazWaz (2024)

Thailand Property (2024)

Real Samui Properties (2024) Kalaraco (2024)

Villa Finder (2024)

Global Property Guide (2023-2024) The Nation Thailand (2025) Forbes (2025)